第4节 土地增值税课税范围（二）

【课程内容】

一、引言：一个妖税

1.为什么说“土地增值税是一个妖税”？为什么会变成“土地争执税”。

2.2014年以来，各省地税局纷纷出台五花八门的《土地增值税清算管理办法》。山西省规“三分法、红线外设施支出不得扣除、无产权车库收入不作为清算收入”等等，为什么“这些  皆属违法无效规定”？

二、课税范围

1.转让游艇码头、海上游艇泊位应征土地增值税吗？以整层商铺投资设立公司，需缴纳土地增值税吗？

2.鄂地税发[2010]176号第八条规定被拆迁人（村委、搬迁企业）取得拆迁补偿收入需缴纳土地增值税。合法吗？

3.因建设需要欲拆除某公司某栋房产。建设方（地铁公司、开发公司）总经理欲与房产所有人签署《买卖合同》购买拟拆房屋后拆除，合同约定“全部税费均由买方承担”。你对买方有什么税收筹划建议？

4.国家税务总局以国税函[2000]687号复函裁定深能源集团“以转让股权名义转让不动产应征土地增值税”。一时众说纷纭。究竟孰对孰错？以转让股权形式规避土地增值税的筹划方案受不受法律保护？

5.山西省地税局2014年第3号公告《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第15条规定：“售房时向购买方一并收取的代收费用，应当作为计税收入（但不作为加计扣除的基数）”。那是不是房地产企业收取的代办房产证税费也应征税？

6.旧城改造实物还建房产计算土地增值税时是否需要确认收入？怎样计算？成本+20%利润？《拆迁补偿协议》签约日市场价？交付入住日市场价？还是本期商品房实际销售平均价？

三、税基

7.配建“两限房”、“低价商品房”，由政府低价回购或指定销售对象的，清算土地增值税以什么价确认收入？回购价？市场公允价（实际销售均价）？

8.山西省地税局2014年第3号公告《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第19条规定：“土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除”。为什么说它是违法无效规定？ 

9.地税局辩称不许扣除的理由是红线外设施属于企业捐赠。你如何驳斥？

10.成都、武汉地税局财行处官员解释“维修资金”可以视为“缴纳的税费”准予扣除，但不得加计扣除。为什么说该解释是错误的？

11.哪些设施是“公共配套设施”？是否所有的配套设施都可以列入开发成本扣除？房地产企业有没有确保“不交冤枉税”的管理诀窍？

12.售楼处的建造费用少者三千万，多者近亿，一般亦为会所。有的地税局官员解释“售楼处建造和装修费用属于销售费用”，意味着不能列入开发成本加计扣除。你有什么反驳理由？你有没有什么管理诀窍可以确保加计扣除？ 

13.海南省地税局解释：“房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。”意味着完工前交纳的土地使用税不能计入成本加计扣除。有没有法律依据？ 

14.国家税务总局财行司官员称“为了房地产调控将考虑取消20%加计扣除这一项各收优惠”。为这什么说这是对土地增值税立法原意的无知？

15.外资房地产企业由于注册资本金巨大，贷款利息很少，地税局说不能按5%核定扣除，只能有多少扣多少。私营小型房地产企业大量借款来源于关联企业和民间借贷，地税局说“非金融机构利息不能扣除”，甚至说关联企业委托银行贷款支付的利息也不能据实扣除。这些不合理的要求你都答应了吗？

16.全国绝大部分省市地税局仍然以财税[1995]48号文第九条为依据不允许扣除销售合同印花税，坚称印花税属于管理费用。你是不是有同样糊涂的认识？ 

17.地产公司向关联建筑公司支付建安成本4%的“工程项目管理费”。问：该费用应在土地增值税前扣除吗？会计上应记在哪个科目？有税务师事务所称这是税收筹划，要求税政科长“不能允许扣除”。对此你做何反应？

四、税率与普通住宅优惠政策利用

18.为什么说“土地增值税”的立法本意与“石油特别收益金”相同，而其命运却比石油企业“哭诉无门”？

19.所有的财务经理都知道普通住宅有20%优惠政策，为什么在实践中普通住宅不仅没得到分文优惠，反而成为地税局征收“过头税”的巧妙工具？海南三正实业投资有限公司的冤案必将也成为你的冤案！你是否已经厉兵秣马，奋起反击？

20.产品设计方案和预算确定之后，如产品符合本市普通住宅标准，在工程报建和标段划分方面，税务经理应给开发部和合约部什么建议？

21.因房管局人为划定普通住宅的单价标准没有随市价波动而调整，同一栋楼内同时存在普通住宅与非普通住宅，税务局强迫分开计算并“平摊开发成本”，人为制造“普通住宅土地贬值”和虚夸其他产品土地增值的假象。你有什么合理的成本分配方法？“增值额均分法”，“增值率平均法”，“工程造价鉴证法”。税务局不认怎么办？

五、预征率与预缴纳税期限

22.青岛地税局2014年1号公告规定“取得审核结论之前均按预征率申报”。对低毛利、无增值、应退税的项目，税务局拖延不出具审核结论，是不是纳税人就必须无限期预缴下去？

23.回迁房视同销售须预缴土地增值税吗？

24.万宁、武汉、厦门、福州土地增值税预征率高达4%。中低毛利开发项目应当如何管理税款现金流？

25.本市普通住宅的单价标准经常变化。究竟应当以哪个时点来判定是否普通住宅？

26.亏损项目的存在不可避免。明知亏损，却不得不继续按3%、4%的高预征率缴纳土地增值税。纳税人有权利停止预缴吗？税务局答复没有法律依据，税务师就无能为力了吗？

27.土地增值税预缴申报表的计税依据，是否应当与营业税的申报表计税依据相同？在哪些情况下不同？

六、地价分配

28.某市地税局网站发布政策指导地价按建筑面积分摊，不区分地上建筑与地下建筑。结果某公司发现地下车库被分摊地价高达5600元/平米，超过车库售价3300元/平米，造成地上普通住宅增值率20.6%而丧失优惠权，多缴税款2200万元。税政科长放言“不怕打官司”。怎么办？

29.土地增值税清算在哪些情形下会产生地价分配问题？产生地价分配问题的内在原因有三：分期开发、综合体、主张普通住宅优惠权。

30.地价作为最大的“共同成本”，财政部和国家税务总局对分配方法是怎样规定的？某些地税局税政科长说“只能采用占地面积法”或者“只能采用建筑面积法”平均分配，有这回事吗？

31.同一清算单位内部，不同产品之间分配地价的方法，财政部和税务总局有没有发布过统一的规则？

32.重庆市地税局2014年第9号公告将土地成本的分配方法限于“占地面积法”和“建筑面积法”两项选择。合法吗？

33.地下建筑应当如何分配地价才是合理的？佛山地税局称地下车库也有房产证，所以必需按建筑面积平摊总地价。怎样才能驳倒他？

34.合理的地价分配方法及其适用情形：市价评估法、占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法、其他合理方法。成功案例。

35.为什么说地价分配必需从董事长抓起？与政府勾地谈判中的地价分配谈判要领。

36.税务局以“基座占地面积”来计算分配地价，为什么不可接受？怎样反对有效？

37.哪些情况下采用建筑面积法分配地价对纳税人有利？住宅+10%配套底商项目，可不可以采用土地出让年限70/40对建筑面积法进行修正？

38.怎样夺取地价分配方案的主动权？为什么说多数财务总监采用的“拖延至税务局找上门清算的最后时刻再说”的被动策略是授刀柄于人？

七、土地增值税清算单位划分的依据

39.正本清源：有的地税局规定以建设工程规划许可证为土地增值税清算单位的划分依据，有的地税局规定以施工许可证，有的规定以销售许可证……清算单位划分依据难道税法没有统一的规定么？是谁破坏了税法，制造了混乱？ 

40.怎样有效管理土地增值税清算单位的划分依据，才能对纳税人有利？地产公司为了规避投资额超过3亿美元需上报国家发改委的麻烦，拆分立项5个，办理《建设工程规划许可证》8个。实际开发分5期。据预算，四、五期住宅毛利率较高。你对此有何评论？分开立项、划分立项过细有什么弊端？合并立项有什么益处？税务总监怎样参与开发部项目分期和工程划分标段。

41.重庆地税2014年第9号公告规定按“普通住宅、非普通住宅、非住宅”三类产品计算土地增值税。苏地税规[2012]1号公告第二条规定“以房屋类型为成本核算对象”。为什么纳税人必需严厉反对“三分法”？深入剖析海南三正投资实业公司土地增值税冤案的根源。

八、清算申报与审核

42.房价跌了，项目亏了，公司借着16%以上的高利贷信托。被地税局预征4%的几千万土地增值税什么时间有权拿回来？销售达到100%之后？

43.为什么说纳税人有权将普通住宅与其他产品合并计算土地增值税，而税务局无权强制纳税人分产品类型计算？从《土地增值税暂行条例》的立法本意看海南三正实业冤案。

44.2014年5月16日河南省地方税务局关于发布《土地增值税减免税管理实施办法》的公告，第六条规定纳税人申请普通住宅免征土地增值税需“行政审批”。该公告是否合法？

45.同一清算单位内，因申请普通住宅优惠的需要、大量未售地下车库合理保留成本的需要等原因，怎样分配共同发生的开发成本才是合理的？个别认定法、等增值率法、增值额均分法。反对建筑面积平摊法的理由。

46.单方售价低的地下车库的销售往往晚于住宅3-10年。清算时大量未售地库应当怎样分配成本，才能避免过头税？少分摊成本，给税务局什么理由？如何摆脱税务局设定清算表格中“内置公式”的强制？

47.辽地税函[2012]92号第五条、大连地税2014年第1号公告第四条解释“转让不可售地下车位不征土地增值税”。沈阳地税局以此为依据责令纳税人按12%申报房产税。你从了吗？

48.商业、会所、人防、小学、幼儿园……五花八门的“公建”，在土地增值税清算时究竟该如何处理才是合理合法的？

49.拆迁还建房（回迁房）在清算土地增值税时应当怎样确认收入和成本？成本价？市场价用哪个数？

50.信托公司的利息单可以据实扣除吗？税务局说实有银行利息票少于核定5%，就按银行利息单扣除，为什么说它是违法的？为什么即使实际发生利息是0，也可以按（地价+开发成本）×5%扣？延期支付地价向国土局支付的“利息”可以扣除吗？

51.湖北、合肥、深圳、湖南等地清算表格设计时只设三项税金明细并通过内设公式排斥其他项目，公司缴纳的0.1%水利基金、2%地方教育附加费、销售合同印花税都填不进去，咋办？

52.税务局以国税发[2006]187号第四条为依据，凡没有取得“税务局监制发票”的成本费用一概不许扣除。拆迁补偿费没有发票、小学还没建没有发票、工程款还没有付清缺少发票都不许扣除。国税发[2009]91号第25条甚至表示不是本区地税局代开的建安发票也不许扣除。你都认了？

53.销售合同印花税、河道费（水利基金）可以列入“与转让房地产有关的税金”扣除吗？为什么说税务局认定属于管理费用不许扣除是错误的？开发商交纳的房屋维修基金可以列入本项目扣除吗？为什么说武汉、成都的做法是错误的？

54.苏地税规[2012]1号公告第五条（五）项将“市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费”两项费用认定为代政府收取的费用不许计入开发成本项目加计扣除和作为两项费用的计算基数。为什么说该项规定是违法无效的？

55.清算申报表交了，税务局拖延不出具审核结论，有的补税，要马上补交；应退税的，无限期拖延不退。咋办？

56.成都市地税局花6万元委托税务师事务所进行土地增值税清算，税务所根据事务所的数据直接下《税务事项通知书》。你公司是不是发动30个财务人员天天加班“配合”事务所一张一张清发票？聘请事务所是该请跟税务局“关系”熟的，还是不熟的？直接外包合适吗？

九、尾盘申报

57.应从哪一天起停止预缴？从哪一天起算作尾盘销售？

58.国税发[2006]187号第八条规定的尾盘计税公式错在何处？怎样确定尾盘扣除项目金额才是正确的？

59.清算时有负增值，尾盘出现正增值；清算时为正增值，尾盘为负增值。咋办？税务局不让抵！

60.清算时销售的住宅税率为30%，但尾盘销售商铺，计算增值率超过200%，税务局要求按60%税率申报。你同意吗？

61.怎样设置会计科目和辅助核算项目，有利于减少土地增值税的事务性工作量？

十、土地增值税管理与筹划要诀

62.有效的土地增值税管理=100个筹划。

63.什么是土地增值税管理七要诀？综合体按市场公允价分配地价，我们是怎样做到的？

64.什么是土地增值税筹划四要诀？酒店/写字楼/商业整售业务利用土地分宗、企业分立进行筹划怎样确保成功？

透彻了解土地增值税的立法原意，争夺土地增值税清算规则的话语权，反对一切不合理算法，坚定维护纳税人的权利——把“妖税”关进税法的笼子！

培训目标：1、透彻了解土地增值税的立法原意；全面了解中国各省地税局发布的各种违法规定及其错误原因；2、学会反击和推翻违法土地增值税红头文件，不交过头税，阻止海南三正公司的冤案重演；3、正确认识土地增值税筹划方法和边界，保护纳税人合理的筹划利益。