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第10节 年度汇算清缴:调整项目(二)

2015年6月8日 10:58讲师:吴克红
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【课程内容】

★ 房地产企业所得税如何避免被国税局管辖,有何益处?

★ 很多在港上市的著名内地房地产企业在向境外母公司(上市主体)分配利润和支付股东贷款利息时被内地国税局扣缴10%预提所得税,为什么说无论该公司的控制中心在内地还是在香港,这都是企业所得税“纳税人身份”管理失败的表现?

★ 有人说“企业所得税不是就×25%吗?很简单”。然而中国房地产行业所得税制度却极端混乱、令人费解,祸根在哪里?

★ 国家税务总局从2002-2014连续12年将房地产行业列为“指令性检查项目”,《郑州晚报》诬蔑称“不能放任房地产业一直是偷逃税重灾区”。——明明我们香港上市公司会计收入是聘请“四大”审核确认的,为什么稽查局每一次检查都要巨额纳税调增、调减,把账簿数据全部推翻了,搞得一团糟,还交纳巨额滞纳金?财务部门为了达成“路演”承诺的增长幅度目标而发明了“精装房二次交房”,把营业收入吹上去了,为什么却招致了税务稽查的灾难?房价下跌了,销售部门“送装修”,为什么稽查局一来财务总监又不得不跪地求饶?——我们该如何才能主动跳开房地产所得税的三大陷阱?

★ 跨区(县)从事建筑、装修业务去地税局代开建安发票时被按开票金额的0.1%“带征”企业所得税,或以国税函[2010]156号文为依据“预征”0.2%企业所得税,如何避免重复征税和管理混乱?

★ 如何减轻房地产企业集团法人数量像癌细胞一样的恶性增长,致使公司管理费用和所得税费用和现金支出走向失控?

★ 为什么说一些在港上市房地产公司缴纳了数十亿10%股息预提所得税而浑然不觉,是不懂得“纳税人居民身份的管理”造成的“税收惨案”?

★ 著名A股上市地产公司JD、香港上市公司HD集团内部股权重组,两三年之后被国家税务总局以反避税调查为名索补企业得所得税上亿。为什么该公司除了苦苦哀求,便只能束手待毙?

★ 房地产集团免征企业所得税的收入是哪几项?财政支付超底价地价返还、税收奖励、财政扶助、购买理财产品收益、委托贷款收益、信托投资收益是是否免税?

★ “会计利润总额”与“应纳税所得额”之差异的最大项目是对《资产负债表》上“预收账款”的课税,祸根是国税发[2009]31号文第6条。该条款合法吗?在实践中税务经理应当承认它的合法性,还是反对?

★ 山东、湖南等省国税局为了减少所谓的“亏损面”而制发文件,强制企业“申请所得税核定征收”,你同意还是反对?在实际经营利润比较高时,可不可以侥幸通过核定征税而少交所得额?为什么说“天上掉下来的核定征收馅饼有毒”?

★ 房地产企业总是税源大户。你的公司被要求“按月预缴”,税务经理眼看将被折腾至死!如何应对以减轻自己的工作量?

★ 房地产企业在季度预缴企业所得税时,法定需要进行“纳税调整”吗?某公司税务经理在第4季度预缴时将未取得财政监制收据的公益性捐赠支出300万元纳税调增,其危害是什么?

★ “季度预缴所得税不进行纳税调整”的法定原则,在实践中是如何被破坏的?国税发[2008]299号文件规定对房地产预售取得的预售收入计算“预计利润额”征收所得税,此文件是否合法? 

★ 开发项目竣工备案,该季度预缴所得税时是否应该纳税调减原“预计利润额”?调减的文件依据呢?总局[2011]64号公告《A表的填表说明》只要求“取得的预计毛利额填入第5行”,却闭口不提“结转收入的预计毛利额从第5行中扣减”,你敢不敢调减?税务官员说“年度汇算清缴时才能调减,季度不许调减”,你从或不从?

★ “预计利润率”的规定权力被层层下放,甚至江西省一个市(县)国税局就能发个文把它提了,竣工时怎样计算应当调减的“预计利润额”才不会少、也不会多?为什么说税务师事务所的几乎所有算法(预收账款发生额或年末年初余额差)都是错误的?有没有最简便而准确的方法?

★ 天津市地税局发布2012年1号公告,指示季度预缴填表第5行时可以将预售收入所缴的营业税金及附加从毛利中减去。问:房地产企业集团公司是否可以在全国均如此执行? 

★ 江西九江、南昌、长沙、沈阳、福州等地国税局口头提高计税毛利率至30%、26%、25%、22%,你公司的项目实际毛利率却只有17%,怎么办?

★ 房地产开发项目在竣工当年“应付账款”科目不可避免地留有巨额贷方余额。总经理指令财务经理:所有未来将要支付的费用(例如“不可预见费”)都要提足;国税稽查官员却拿着31号文第32条说凡是没有取得发票的预提费用一概不许扣除,要补税、滞纳金、罚款。夹缝中的税务经理应当如何权衡公司管理与遵从税法双重目标,突出重围?

★ 精装房销售业务为了提前确认收入而“发明”了“毛坯确认收入并预提装修成本并另签合同无偿赠送装修”的做法,有什么危害?

★ 预售所预缴的土地增值税是否应该纳税调减?会计按配比原则没有将预售收入所交纳的营业税金及附加税费计入损益,所得税是否应该纳税调减?经税务局《延期缴纳税款审批表》批准缓缴的税款,是否需要纳税调增?

★ 计提的土地增值税成本,尚未清算补缴的部分,必须纳税调增吗?税务总局网站曾经咨询解答“税金的发生就是缴纳”。万科2010年报公告其因“土地增值税清算准备金”而累计缴纳的所得税共计7.9亿元挂于“递延所得税资产”项下,缴纳的这7.9亿元未来能够转回吗?

★ 有税务局规定“企业40%上交总工会部分必须凭地税局开具的工会经费《代收代缴专用缴款书》在税前扣除”,你遵从吗?

★ “管理费用”科目是财务经理的垃圾筒:会计在配比思想下年末大量预提“不可预见费用”、预计负债、准备金、预提职工福利费和职工教育经费……五花八门。为什么说“祸生于财务经理”?

★ 从子公司分回的利润是否应该用于弥补以前年度的税务亏损?

★ 统借统还分摊的银行利息,没有发票,不允许所得税前扣除?

★ 逾期支付土地出让金被国土局征收“滞纳金”,是否需要纳税调增?

★ 已经竣工备案的开发分期现售收取的首期款,年末是否也需要计算“预计毛利额”纳税调增?税务局和税务师事务所都说必须调增,到底调不调?

★ 混乱的纳税调增项目和“逢查必调增”的稽查局轮查,把你的公司所得税管理搞得一团乱麻!有什么好的工具可以避免被税务局“浑水摸鱼”,多缴所得税?《所得税纳税调整台账》的设计。

★ 税务局滥发红头文件成千上万,听上去什么都要调增。房地产企业到底有哪些项目纳税人有权不予调整?稽查局每一次检查都要求对整个开发项目的成本项目重新计算分摊扣除,以至于四五年的会计利润被调得面目全非而失控,如何对策?

★ 会计按雇员考勤本月计提而次月发放的工资,年末是否需要纳税调整?那预提的年终奖呢?

★ 因外币负债而取得的汇兑收益会计进行了资本化处理,冲减了开发成本(利息)的发生额。稽查局要求调增补税,是否正确?

★ 签订境外股东贷款合同约定“到期一次还本付息”,会计每年末预提利息。稽查局一来却要求“预提的利息不得扣除”,补税滞纳金罚款……谁对谁错?应当如何管理最省人力物力?

★ 转让盈利的子公司股权后,年末发现“投资收益”科目简直是一团乱麻!所得税如何纳税调整?

★ 关闭清算子公司后发现数百万元被子公司欠付的垫款无法收回。税务局将其解释为国税发[2009]88号第四十二条所称的“非经营活动的债权”而不准税前扣除。你是否维权?

★ 由于预售所缴营业税金及附加汇算纳税调减而季度不许调减,导致汇算后需要退税。税务局说:我们从来不退税,只抵缴;而抵缴时则又百般刁难,不予办理。数千万资金被无限期占压。有无对策?

★ 为什么说31号文将房地产开发企业“成本费用扣除原则向收付实现制倒退”,是“房地产企业每查必补”和“房地产企业是偷逃税的重灾区”谣言的祸根?为什么说我们必须反对“凭票扣除”?

★ 天津国地税局津地税企所[2010]1号文件规定计税毛利率为25%,我司在天津2007年拍买的一块高价地实际毛利率不足10%,是个亏损项目,多交的所得税怎么办?

★ 向香港股东派发股息,支付贷款利息,应当如何办理中港税务安排优惠税率5%/7%?会计计提的应付利息,稽查局说不准税前扣除,要补税滞纳金,此要求是否合法?

★ 物业公司亏损累累,对员工工资和办公经费控制得苦不堪言!而物业公司却还要不断交纳企业所得税!国富民穷以至如此,税务经理有何责任?应该如何改善?物业公司接受劳务派遣,派遣工的工资不能计入福利费扣除基数吗?物业公司承担的派遣公司营业税费不可以税前扣除吗?

★ 江苏、安徽、厦门三地国税局先后下发红头文件,强迫房地产企业提交税务师事务所企业所得税汇算清缴鉴证报告。国税局再通过培训和注册税务师执业资格管制来控制事务所按照税务局的指示“鉴证”。前横一只虎,后围一群狼,纳税人进退皆死。如何突围?

房地产税务总监网(www.nsr.net.cn)肩负“以维护纳税人权利为已任”的职业使命,专注于中国房地产企业的税务管理方法与实践,致力于为客户提供顶尖的税收成本控制、税务风险控制、税款现金流管理和税务争端处理服务。

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