【课程内容】
一、引言：一个妖税
1.为什么说“土地增值税是一个妖税”？为什么会变成“土地争执税”。
2.2014年以来，各省地税局纷纷出台五花八门的《土地增值税清算管理办法》。山西省规“三分法、红线外设施支出不得扣除、无产权车库收入不作为清算收入”等等，为什么“这些 皆属违法无效规定”？
二、课税范围
1.转让游艇码头、海上游艇泊位应征土地增值税吗？以整层商铺投资设立公司，需缴纳土地增值税吗？
2.鄂地税发[2010]176号第八条规定被拆迁人（村委、搬迁企业）取得拆迁补偿收入需缴纳土地增值税。合法吗？
3.因建设需要欲拆除某公司某栋房产。建设方（地铁公司、开发公司）总经理欲与房产所有人签署《买卖合同》购买拟拆房屋后拆除，合同约定“全部税费均由买方承担”。你对买方有什么税收筹划建议？
4.国家税务总局以国税函[2000]687号复函裁定深能源集团“以转让股权名义转让不动产应征土地增值税”。一时众说纷纭。究竟孰对孰错？以转让股权形式规避土地增值税的筹划方案受不受法律保护？
5.山西省地税局2014年第3号公告《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第15条规定：“售房时向购买方一并收取的代收费用，应当作为计税收入（但不作为加计扣除的基数）”。那是不是房地产企业收取的代办房产证税费也应征税？
6.旧城改造实物还建房产计算土地增值税时是否需要确认收入？怎样计算？成本+20%利润？《拆迁补偿协议》签约日市场价？交付入住日市场价？还是本期商品房实际销售平均价？
三、税基
7.配建“两限房”、“低价商品房”，由政府低价回购或指定销售对象的，清算土地增值税以什么价确认收入？回购价？市场公允价（实际销售均价）？
8.山西省地税局2014年第3号公告《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第19条规定：“土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除”。为什么说它是违法无效规定？
9.地税局辩称不许扣除的理由是红线外设施属于企业捐赠。你如何驳斥？
10.成都、武汉地税局财行处官员解释“维修资金”可以视为“缴纳的税费”准予扣除，但不得加计扣除。为什么说该解释是错误的？
11.哪些设施是“公共配套设施”？是否所有的配套设施都可以列入开发成本扣除？房地产企业有没有确保“不交冤枉税”的管理诀窍？
12.售楼处的建造费用少者三千万，多者近亿，一般亦为会所。有的地税局官员解释“售楼处建造和装修费用属于销售费用”，意味着不能列入开发成本加计扣除。你有什么反驳理由？你有没有什么管理诀窍可以确保加计扣除？
13.海南省地税局解释：“房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。”意味着完工前交纳的土地使用税不能计入成本加计扣除。有没有法律依据？
14.国家税务总局财行司官员称“为了房地产调控将考虑取消20%加计扣除这一项各收优惠”。为这什么说这是对土地增值税立法原意的无知？
15.外资房地产企业由于注册资本金巨大，贷款利息很少，地税局说不能按5%核定扣除，只能有多少扣多少。私营小型房地产企业大量借款来源于关联企业和民间借贷，地税局说“非金融机构利息不能扣除”，甚至说关联企业委托银行贷款支付的利息也不能据实扣除。这些不合理的要求你都答应了吗？
16.全国绝大部分省市地税局仍然以财税[1995]48号文第九条为依据不允许扣除销售合同印花税，坚称印花税属于管理费用。你是不是有同样糊涂的认识？
17.地产公司向关联建筑公司支付建安成本4%的“工程项目管理费”。问：该费用应在土地增值税前扣除吗？会计上应记在哪个科目？有税务师事务所称这是税收筹划，要求税政科长“不能允许扣除”。对此你做何反应？
四、税率与普通住宅优惠政策利用
18.为什么说“土地增值税”的立法本意与“石油特别收益金”相同，而其命运却比石油企业“哭诉无门”？
19.所有的财务经理都知道普通住宅有20%优惠政策，为什么在实践中普通住宅不仅没得到分文优惠，反而成为地税局征收“过头税”的巧妙工具？海南三正实业投资有限公司的冤案必将也成为你的冤案！你是否已经厉兵秣马，奋起反击？
20.产品设计方案和预算确定之后，如产品符合本市普通住宅标准，在工程报建和标段划分方面，税务经理应给开发部和合约部什么建议？
21.因房管局人为划定普通住宅的单价标准没有随市价波动而调整，同一栋楼内同时存在普通住宅与非普通住宅，税务局强迫分开计算并“平摊开发成本”，人为制造“普通住宅土地贬值”和虚夸其他产品土地增值的假象。你有什么合理的成本分配方法？“增值额均分法”，“增值率平均法”，“工程造价鉴证法”。税务局不认怎么办？
五、预征率与预缴纳税期限
22.青岛地税局2014年1号公告规定“取得审核结论之前均按预征率申报”。对低毛利、无增值、应退税的项目，税务局拖延不出具审核结论，是不是纳税人就必须无限期预缴下去？
23.回迁房视同销售须预缴土地增值税吗？
24.万宁、武汉、厦门、福州土地增值税预征率高达4%。中低毛利开发项目应当如何管理税款现金流？
25.本市普通住宅的单价标准经常变化。究竟应当以哪个时点来判定是否普通住宅？
26.亏损项目的存在不可避免。明知亏损，却不得不继续按3%、4%的高预征率缴纳土地增值税。纳税人有权利停止预缴吗？税务局答复没有法律依据，税务师就无能为力了吗？
27.土地增值税预缴申报表的计税依据，是否应当与营业税的申报表计税依据相同？在哪些情况下不同？